賃貸マンションの家賃は「最初の10年くらいは新築時のままでいけるけど、それ以降は値下げしないといけない」と考えている方は多いかと思います。
その気持ちはわかりますが、実は、「額面としての家賃」は下がりません。
たとえば新築時の家賃が10万円であったら、10年後も20年後も10万円の家賃で通用するという意味です。
なぜなら、新築価格は毎年3～4％上がり続けているからです。実際、1997年に建てた賃貸マンションは坪当たり50万円でしたが、2020年には坪当たり100万円になりました。
いいえ、バブルとは関係ありません、バブルが崩壊したのは1991年ですから。
日本の高度成長期はとっくに終わり、日本経済が鈍化した2000年よりあとでも、新築工事費は上がり続けたのです。
その理由は、「2／13 人口が減少しても建築費は上がり続ける」でお話しした通りです。
ということは、20年後、あなたのマンションの家賃は10万円、そのときの新築マンションの家賃は20万円ということになり、
あなたのマンションは割安感満載です。
でも待てよ、「給料が毎年1％しか上がらなかったら、20万円もの家賃をはらえないではないか？！」というあなた、
さすがに鋭いですね。
仰る通りです。でも上記の理由で建築費は上がり続けます。では、どうなるか？
ある時期になると新築の賃貸マンションの供給はストップします。
もちろん、山手線の内側など、高額所得者が好むようなヒルズでは、どんどん新築マンションが登場するでしょう。
でも、一般の街では新築マンションの供給は止まります。
こうして需給のバランスがとれるわけですね。
よって、あなたの賃貸経営は額面上安定します。
額面上安定すればそれでよいわけです。
なぜなら、20年後の新築価格が2倍になったからと言って、あなたの借入金が２倍になるわけではないからです。
むしろ、割安感も手伝って、高い稼働率をキープできるでしょう。
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