誠意と勇気あるアンフェアな表示
2025年３月7日（金）サブリースについて調べていたところ、旭化成ホームズの「アパート経営ならへーベルメゾン」がトップに表示されました。
《30年一括借上げシステム》の画像はとても分かりやすく、フムフムと読み進めていくと、
「えっ？ なに、これ？ どういう意味？」と聞き捨てならない文言が・・・（赤いアンダーライン：私が引きました）
さっそく私は、《ご相談・お問い合わせフォーム》に投稿しました。
「はじめまして、安田昌弘ともうします。御社の30年一括借上げシステムを拝見しました。画像の下にある３行の文言について、１行目はなるほどと思います。でも、２行目と３行目はアンフェアな気がするのですが・・・」
そしたらあくる日のお昼ごろ、土曜日にもかかわらずとても上品で誠実そうな営業マンさんから電話がありました。
営業マンさんいわく、「借地借家法は借主を保護するようにできています。
サブリースの場合、借主は弊社ですので、弊社からは解約できますが、オーナー（貸主）からは正当な事由があると認められる場合でないと解約することができない、ということになってしまうんです」というような回答でした。
私は「なるほど・・・そういう仕掛けになっているのか・・・」と大いに感心し、同時に腹立たしく思いました。
いいえ、旭化成さんに対してではありません。旭化成さんは誠意と勇気がある会社だと思います。誰もが気づくこの場所に、ここまではっきりと記載しているのですから。
そして私はさらに詳しく調べることにしました、情報リテラシーを発揮して。
サブリース新法ができた背景
「絶対に損はさせません！」 「30年賃料を保証します！」などと勧誘して、実際には賃料を切り下げてオーナー（大家さん）に損失を与えるケースが多発していました。
2018年には「かぼちゃの馬車」という女性向けシェアハウスを運営していたサブリース業者が破綻して、オーナーに大損害を与える事件が起こりました。
このケースでは不動産ローンを貸し付けていた銀行も結託して不正を行っていた疑いが強まり、
大きな社会問題へと発展していったのです。
このようにサブリース業者による不祥事が相次いだことから、国はサブリースを規制する法律を策定すべくうごきました。
ところが、、
サブリース新法によってアンフェアが合法化
結論から言いますと、国土交通省が借地借家法をサブリースに適用したことが元凶です。
借地借家法は第二次世界大戦に突入する1941年（昭和16年）に国策として改正されました。
その主旨は、一家の大黒柱である青年男子を徴兵するにあたり、大黒柱が留守のあいだに家族が借家から追い出されないように、「借主」の権利を強烈に保護したのです。
あれから80年経った今も、それがずっと続いているわけです。まったく時代錯誤。
サブリースの場合、素人である大家さんが「貸主」であり、資本も知力も豊富なサブリース業者が「借主」という立場になります。なので、サブリース業者に一方的に有利な契約になってしまうのです。では、もう少し詳しくみていきましょう。
国土交通省のガイドラインにかくされた罠
下の画像の赤で囲った《リスク》をご一読ください。
※ 家賃が減額される場合があること。
へぇー、確かにリスクだ。
でも、その下の緑色のアンダーラインを読んだあなたは、ちょっと安心しませんか？
「そう簡単には減額されない」 「一方的に減額を受け入れる必要はない」という意味ですよね。
確かにその通りです。
でもさらにその下の、赤で囲った《アンフェア》をご一読ください。
※ 契約期間中に解約となる場合があること。
「だから、どうなの？」
そう思ったあなたは、お人好し。
あるときサブリース業者からの家賃減額案が提示されました。
焦って「それは困ります！」と反論しました。
すると少しは譲歩してくれましたが、もともと僅かだった利益がなくなってしまいました。
それから数年後、またしてもサブリース業者から家賃減額の要求があったのです。
「今度は譲れません！ 返済できなくなるじゃないですかっ！」と毅然とした態度をとりました。
そしたらサブリース業者の営業マンは、「そうですか、弊社の力不足で申し訳ございませんが、これ以上業務を続けることはむずかしいと思います」と解約されてしまいました。
あなたが頼りにしていたサブリース業者。一括借り上げシステムがあるから、大企業だから、営業マンの人柄が良いから賃貸マンション事業に踏み込んだのに、一方的に離婚されてしまって慰謝料ももらえない。まるで悪夢です。
なぜこんなことがおこるのか？ それはサブリース業者が「借主」という立場なので、借地借家法で強烈に保護されるからです。
「悪夢よ早く覚めてくれー」と叫んでもムダです。悔しさと不安で目のまえが真っ暗。
こんなことなら賃貸マンション事業なんて始めるんじゃなかった（涙）。
でも、後の祭りです。
解約違約金
今度は逆にオーナー「貸主」がサブリース業者との契約を解除する場合の話です。
大家さんが情報通、行動派であり、「なにもサブリース業者は１社じゃないんだ。よし、もっと条件の良いところを探してやろうじゃないか！」と張り切って探し当てたらどうなるでしょう？
まずは現在のサブリース業者との契約を解除しないといけませんね。そのためには《契約違約金》を支払う必要があります。
違約金の相場は家賃総額の６か月分ですが、まれには12か月分というサブリース業者も存在します。
具体的にはどんな額になるでしょう？ たとえばあなたが経営する賃貸マンションの総戸数が10戸であり、１戸あたりの家賃が10万円だとすると、毎月100万円の家賃収入があるわけです。それの6か月分＝600万円！
最悪の場合12か月分だとして1200万円！！
そっ、そんな大金・・・気が遠くなるぅ～
なんでこんなことになるのでしょう？ 素人である大家さんに違約金を払う義務があり、資力も知識も豊富なサブリース業者から一方的に契約解除されても違約金をもらえない？！
それは、80年も前に改正され借地借家法が今もそのままになっているからです。そんなバカな・・・それが日本の政治。
怖すぎる《免責期間》
怖い話はまだまだあります。
あなたは「免責」って聞いたことがありますか・・・
自動車保険の用語にあったよな・・・
そうです。その免責と似ていますが、サブリース契約の場合の免責期間とは、「現在の入居者が退去してから、新たな入居者を見つけるまでの間、何か月間かは大家さんの家賃収入はありませんよ」という期間のことです。
もう少し言うと「免責期間中に新たな入居者がすぐに見つかったとしても、家賃はサブリース業者がもらっちゃいますよ」ということなんです。
一般的に、現在の入居者が退去したあと２か月間の免責期間が設けられることが多いです。
（国土交通省の特定賃貸借標準契約書で免責期間は認められている）
これを聞いて、「まあ、そんなもんだろう」と思うあなたもお人好し。賃貸マンション事業とはそんな甘いものではないのです。
サブリース業者は寄生虫？
サブリース業者は、オーナーの代行で賃貸管理を行う費用として、家賃の10〜20％を徴収します。
賃貸運営はすべてサブリース業者の意向どおり行います。
いちいちオーナーとの意見調しません。
ようするに好きなように賃貸運営できるわけです。
サブリース事業の旨味はそれだけではありません。
サブリース業者が儲かる仕組みをかんたんにお知らせします。
・ たいした資本なしに事業展開できる。もし自前で土地を買ってマンションを建てて運営すると巨額の資本が必要だが、サブリース事業なら同時に数十棟も運営できる。つまり他人のフンドシで相撲をとれる。
・ 毎月ほぼ一定額の収益が永遠につづく。
オーナー（大家さん）のメリットは無い
繰り返しになりますが、賃貸マンション事業はローリスク・ローリターンの代表格なので、そもそも利益率が低いのです。
逆にハイリターンな事業はハイリスクです。
そして絶対に存在しないのがローリスク・ハイリターンな事業です。もし、そんな甘い話があったら詐欺だと疑ってください。
賃貸マンション事業は投資額（建築費など）が天文学的数字なので、事業をはじめるのは怖い気がするのはわかります。
でも、ローリスクな事業でさらにリスク回避を図ろうとすると、そのための費用がかかり利益が目減りしてしまいます。
リスク回避だと思っていたサブリースシステムは、マンション事業のわずかな利益を蝕む副作用があり、へたをするとローン返済すらままなりません。
土地活用、賃貸マンション事業は、相続税対策としては上手くやると有効です。
税務対策としては赤字も悪くないですが、キャッシュフローは絶対に黒字でないとダメです。
釈迦に説法で申しわけありません。
《まとめ》サブリースに頼っても、何も解決しない
| １．好立地なら一括借り上げしてもらう必要がない |
| ２．立地が良くない場所は家賃相場が安く、サブリース業者に手数料を払うと赤字になる |
| ３．築浅のうちは一括借り上げしてもらわなくても満室になる |
| ４．古くなると家賃が下がるので、手数料を払うと余計に赤字になる |
もっとも大事なこと
賃貸マンション経営を始めるにあたり、どうしてもプロにお世話になるべきことがひとつあります。
それは「入居者管理業務」です。入居者管理業務とは、入居希望者の人格、信用、実績などを審査することからはじまります。
入居希望した人すべてを入居させるわけではありません。
これがしっかりできないと、他の入居者に迷惑をかけたり、もめたり、家賃滞納をしたりする可能性が高まります。
マンションで生活するルールを決めたり、指導したりするのも入居者管理業務のひとつです。（掃除やゴミ出しや、メンテナンスは建物管理者の仕事）
入居者管理業務こそ百戦錬磨のプロでないと務まりません。入居者管理業務はプロに依頼する必要がありますが、サブリースは不要です。
入居者管理については、別のブログで詳しくお話しします。
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